Đặt cọc mua nhà có cần công chứng hợp đồng không? Lưu ý an toàn

Đặt cọc là cam kết hướng tới việc thực hiện nghĩa vụ cụ thể của các bên quy định trong hợp đồng đặt cọc. Vậy đặt cọc mua nhà có cần công chứng hợp đồng không? Nếu không công chứng thì hợp đồng cọc này liệu có bị mất giá trị? Để trả lời cho các câu hỏi của người đọc cần tìm hiểu cũng như giãi bày một số thông tin của ngành nhà đất đang là là vấn đề hot của tất cả mọi người. Bài viết này sẽ giúp các bạn giải đáp được các thắc mắc cũng như có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề hợp đồng và cam kết này.

Hợp đồng đặt cọc là gì?

Căn cứ Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 pháp luật quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý hoặc vật có giá trị khác gọi chung là tài sản để đặt cọc trong một thời hạn bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Trên cơ sở quan hệ đặt cọc, các bên có có quyền thỏa thuận về xử lý trách nhiệm của 2 bên bán (chủ đầu tư) và bên mua nếu các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ như cam kết trong hợp đồng. 

Lưu ý: Lý do không ký kết hợp đồng mua bán bao gồm nhưng không giới hạn: sai đối tượng mua bán, giá mua bán không đúng cam kết, dự án không hoàn thành pháp lý khi mở thủ tục bán, các bên tự nguyện không thực hiện hợp đồng đặt cọc hay có thỏa thuận riêng về vấn đề này …

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc mua nhà :

Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc ( bên mua):

• Bàn giao lại tài sản cho bên nhận đặt cọc;
• Thực hiện đúng giao kết hợp đồng hoặc các nghĩa vụ hai bên đã thỏa thuận;
• Được nhận lại tài sản được bảo đảm trong trường hợp các bên đã giao kết hợp đồng hoặc thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận;
• Bị khấu trừ một phần của tài sản hoặc toàn bộ giá trị tài sản bảo đảm khi không thực hiện đúng cam kết;

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc ( bên bán ):

• Nhận tài sản được bàn giao bởi bên đặt cọc;
• Được cam kết thực hiện đúng yêu cầu hay các nghĩa vụ 2 bên đã thỏa thuận;
• Trả lại tài sản bảo đảm khi bên đặt cọc đã thực hiện cam kết theo đúng như hợp đồng;

Khi đặt cọc mua nhà có cần công chứng hợp đồng không?

Để trả lời cho câu hỏi đặt cọc mua nhà có cần công chứng hợp đồng không? Thì ở đây nói sơ qua về công chứng thì đây là hình thức đảm bảo nội dung của hợp đồng, các văn bản công chứng có tính pháp lý nhất định giúp giảm thiểu những rủi ro cho các bên khi tham gia vào các loại hợp đồng, trong đó có hợp đồng về đặt cọc mua nhà đất.

Quy định chung về hợp đồng đặt cọc nói chung và hợp đồng đặt cọc mua nhà ở nói riêng thì hợp đồng này được lập thành một văn bản, có chữ ký của các bên tham gia giao dịch với nhau. Tuy nhiên, quy định này không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Do đó, có thể khẳng định rằng, hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng hay không là phụ thuộc vào đàm phán và thỏa thuận giao dịch giữa các bên giao dịch có trong hợp đồng.

Khi  làm hợp đồng đặt cọc nên lưu ý một số vấn đề sau:

• Kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất:

1. Thông tin chủ nhà: Đối chiếu thông tin trên chứng minh nhân dân với sổ hồng.
2. Cầm bản photo sổ hồng đem lên phường hoặc khu phố để hỏi thông tin chủ nhà và thông tin nhà đất có đang tranh chấp hòa giải tại địa phương hay không.
3. Mang giấy photo Sổ hồng đến Phòng Công chứng để hỏi thông tin xem nhà đất có bị ngăn chặn công chứng hay không.
4. Kiểm tra các trang bổ sung trên sổ hồng để biết nhà đất có đang đăng ký giao dịch bảo đảm hay không.
5. Kiểm tra quy hoạch: Có thể kiểm tra tại Địa chính xã/phường; Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Uỷ ban nhân dân Quận/Huyện nơi bất động sản tọa lạc.
6. Nếu có điều kiện thì thực hiện đo vẽ nhà đất, tránh trường hợp diện tích nhà đất thực tế chênh lệch với ghi trên Sổ Hồng.

• Nội dung cơ bản của Hợp đồng đặt cọc:

1. Cần có thông tin, chữ ký của chủ nhà đất, lưu ý trường hợp 1 người đứng tên sổ hồng nhưng tài sản chung vợ chồng hoặc hộ gia đình thì phải có chữ ký của những người đồng sở hữu còn lại.
2. Nêu cụ thể số tiền cọc, thời gian giao nhận cọc. Mục đích đặt cọc để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hoặc cả giao kết và thực hiện hợp đồng chính thức.
3. Nghĩa vụ và thời hạn thực hiện nghĩa vụ của các bên trong việc ký hợp đồng chính thức, các đợt thanh toán tiếp theo, nghĩa vụ chịu thuế, phí, lệ phí theo quy định.
4. Phạt cọc: quy định cách xử lý tiền đặt cọc khi các bên không vi phạm nghĩa vụ; mức phạt cọc, thời gian trả tiền khi có bên vi phạm nghĩa vụ.
5. Cam kết chung của các bên về vấn đề quyền sở hữu duy nhất, đất không đang kê biên, thế chấp, không có tranh chấp, cam kết thông tin nhân thân và sự tự nguyện ký kết HĐ v…v

Lợi ích và nguy cơ khi hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được công chứng

Lợi ích

Lợi ích thứ nhất khi công chứng hợp đồng đặt cọc là được sự “soi xét” của văn phòng công chứng. Văn phòng công chứng có trách nhiệm xem việc đặt cọc công chứng này có hợp pháp không. Sổ hồng, sổ đỏ (Giấy chứng nhận) có bị làm giả không? Có đang bị thế chấp, tranh chấp, kiện tụng hay không? Có đúng là người đang giao dịch là chủ sở hữu của tài sản đang bán.

Lợi ích thứ hai khi công chứng hợp đồng đặt cọc là củng cố thêm niềm tin giữa hai bên mua bán. Rằng một giao dịch khi đã được công chứng thì đương nhiên được pháp luật bảo vệ và hai bên mua bán “khó lòng phá vỡ kèo”. Tuy nhiên trên thực tế có nhiều trường hợp phát sinh dẫn đến nhiều nguy cơ khi thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc.

Nguy cơ

Nguy cơ đến từ việc hủy đồng đặt cọc công chứng. Trong trường hợp hai bên không đi đến được hợp đồng công chứng mua bán đòi hỏi phải hủy hợp đồng đặt cọc công chứng. Trong khi theo Luật công chứng thì không có quy định nào về việc đơn phương hủy hợp đồng công chứng trừ khi phải đúng theo quy định của pháp luật. Đừng quên thường xuyên truy cập timnhanhanh.net để cập nhật những kiến thức và thông tin mới nhất về bất động sản bạn nhé!